ภายใต้กรอบเวลาบริหารประเทศเพียง 4 เดือนของรัฐบาลนายกรัฐมนตรีอนุทิน ชาญวีรกูล แม้จะเป็นช่วงเวลาสั้น แต่กำลังวางรากฐานสำคัญสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานมหาศาลที่จะเปลี่ยนโฉมหน้าเศรษฐกิจไทยในทศวรรษหน้า โดยเฉพาะการเร่งปิดการเจรจาและอนุมัติโครงการสำคัญ การเตรียมเอกสารเปิดประมูล และการผลักดันโครงการที่จะเห็นผลเร็ว ซึ่งทั้งหมดนี้จะสร้างโอกาสมหาศาลให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับพื้นที่เป้าหมายแนวโน้มโครงการโครงสร้างพื้นฐานภายใต้รัฐบาลอนุทินภาพรวมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภายใต้กรอบเวลาบริหารประเทศเพียง 4 เดือนของรัฐบาลนายกรัฐมนตรีอนุทิน ชาญวีรกูล แม้จะเป็นช่วงเวลาสั้น แต่กำลังวางรากฐานสำคัญสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานมหาศาลมูลค่ารวมกว่า 5.1 ล้านล้านบาท แบ่งเป็น 7 กลุ่มหลัก ได้แก่:
- รถไฟฟ้า MRT – 600,821 ล้านบาท
- รถไฟความเร็วสูง – 1,766,620 ล้านบาท
- รถไฟทางคู่ – 529,523 ล้านบาท
- Land Bridge – 990,000 ล้านบาท
- การพัฒนาท่าเรือ – 234,436 ล้านบาท
- การขยายสนามบิน – 693,024 ล้านบาท
- ทางพิเศษและทางหลวง – 292,634 ล้านบาท
การจัดกลุ่มโครงการตามลำดับความสำคัญ
ด้วยระยะเวลาที่จำกัด รัฐบาลอนุทินสามารถเป็น "ผู้วางรากฐาน" ด้านการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน มากกว่า "ผู้ก่อสร้าง" โดยแบ่งภารกิจออกเป็น 3 กลุ่มหลัก กลุ่มแรกคือโครงการที่ต้องเร่งปิดการเจรจาและอนุมัติ โดยเด่นที่สุดคือรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งรัฐบาลยืนยันจะไม่แก้ไขสัญญาเดิมกับ CP Group และ Asia Era One โดยเหลือการแก้ไขเพียงเล็กน้อย ทั้งนี้ ความสำเร็จของโครงการนี้จะเป็นตัวเปิดทางให้โครงการอื่นตามมา อาทิ สนามบินอู่ตะเภา รถไฟฟ้า ARL พญาไท-บางซื่อ-ดอนเมือง และสายเชื่อม 3 สนามบิน นอกจากนี้ยังมีทางพิเศษหลายสาย เช่น M7, M9, M5 ที่อยู่ระหว่างทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมและรอคณะรัฐมนตรีอนุมัติ
กลุ่มที่สอง เป็นโครงการที่ต้องเตรียมเอกสารและเปิดประมูล โดยโดดเด่นที่สุดคือโครงการ Land Bridge มูลค่า 990,000 ล้านบาท ในรูปแบบ PPP Net Cost สัมปทาน 50 ปี ซึ่งกำลังสรุปการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมและเตรียมเอกสารเชิญชวนนักลงทุนเพื่อเปิดประมูลในปี 2569 โครงการนี้จะเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนา Southern Economic Corridor หรือ SEC ที่จะเปลี่ยนภาคใต้ให้เป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ระดับโลก โดยประกอบด้วยท่าเรือน้ำลึก 2 แห่งที่ระนอง-ชุมพร ระบบรถไฟและทางหลวงเชื่อม และเขตเศรษฐกิจพิเศษ
โครงการสำคัญอีกตัวคือรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน ระยะที่ 2 จากนครราชสีมาถึงหนองคาย มูลค่า 341,000 ล้านบาท ซึ่งคณะรัฐมนตรีอนุมัติไปแล้วเมื่อกุมภาพันธ์ 2568 และกำลังเตรียมเอกสารประกวดราคาเพื่อเปิดประมูลต้นปี 2569โครงการนี้จะเชื่อมโยงการค้าและการท่องเที่ยวกับภูมิภาคลาวและจีนตอนใต้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขณะที่ร่างพระราชบัญญัติเขตเศรษฐกิจภาคใต้ ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจัด Public Hearing และผลักดันให้ผ่านสภาเพื่อสร้างความชัดเจนทางกฎหมาย
กลุ่มที่สาม เป็นโครงการแบบ Quick Wins ที่จะเห็นผลเร็ว โดดเด่นที่รถไฟฟ้าสายส้มและสายม่วงที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จตามแผนในปี 2571 โครงการเหล่านี้จะช่วยแก้ปัญหาการจราจรในกรุงเทพมหานครและเพิ่มมูลค่าที่ดินบริเวณรอบสถานีอย่างมีนัยสำคัญ
การต่อยอด EEC และพัฒนา SEC: ความเป็นไปได้และความท้าทาย
โครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ที่เริ่มต้นมานานกำลังเข้าสู่ระยะต่อยอดที่สำคัญ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินจะเป็นกุญแจสำคัญในการยกระดับพื้นที่ โดยจะเชื่อมโยงกรุงเทพฯ-ชลบุรี-ระยอง และสนามบินทั้ง 3 แห่ง รวมถึงท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 3 ซึ่งกำลังก่อสร้างเพื่อเพิ่มขีดความสามารถจาก 11.10 ล้าน TEU เป็น 18.10 ล้าน TEU ต่อปี โดยคาดว่าท่าเรือ F1 จะเปิดให้บริการในปี 2570 ตามด้วย F2 ในปี 2574 และ E0, E1, E2 ในปีถัดไป
โครงการเหล่านี้มีความเป็นไปได้ค่อนข้างสูง โดยเรามองว่าโอกาสความสำเร็จของรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินมีความเป็นไปได้สูงหากรัฐบาลสามารถเจรจากับทาง CP Group และ Asia Era One สำเร็จ นอกจากนั้น โครงการ ทางพิเศษ M6 และ M81 และรถไฟฟ้าสายส้ม-ม่วง มีความเป็นไปได้เกือบ 100% ทั้งนี้ เรามองว่า หากโครงการดังกล่าวเดินหน้าตามแผน ความต่อเนื่องทางนโยบายและการไม่แก้ไขสัญญาเดิมเป็นปัจจัยบวกที่สร้างความมั่นใจให้นักลงทุน
สำหรับการพัฒนา SEC นั้นมีความท้าทายมากกว่า แม้โครงการ Land Bridge จะมีศักยภาพในการเปลี่ยนโฉมหน้าภาคใต้ให้เป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ระดับโลก โดยมี 3 บทบาทหลัก ได้แก่ การเป็นประตูการค้า การถ่ายลำสินค้าระหว่างมหาสมุทรอินเดียและแปซิฟิก เพื่อลดบทบาทช่องแคบมะละกา และการพัฒนาอุตสาหกรรมหลังท่าในเขตเศรษฐกิจเสรี แต่โครงการนี้เผชิญกับความท้าทายหลายประการ
ประการแรกคือประเด็นทางการเมืองและสังคม โดยมีการต่อต้านจากชุมชนท้องถิ่นบางส่วนและข้อกังวลเรื่องสิ่งแวดล้อม ซึ่งแม้ว่าจะผ่านกระบวนการ Public Hearing แล้ว และอยู่ในขั้นตอนการนำเสนอ ครม. แต่ก็ต้องใช้เวลาในการสร้างฉันทมติ รวมถึงประเด็นด้านการเยียวยาผู้ได้รับผลกระทบ นอกจากนี้ร่างพระราชบัญญัติ SEC ยังไม่ผ่านสภาและมีแรงกดดันจากภาคประชาสังคม ประการที่สองคือความคุ้มทุนทางเศรษฐกิจที่ยังมีการถกเถียงกันอยู่ โดยเฉพาะความเสี่ยงจากการลงทุนขนาดใหญ่และการแข่งขันกับเส้นทางเดิมผ่านช่องแคบมะละกา ทั้งนี้ เราให้โอกาสความสำเร็จของ Land Bridge ประมาณ 60-70% ขึ้นกับการสร้างฉันทามติ และการผ่านร่าง SEC Act
ประการสุดท้ายคือความท้าทายด้านงบประมาณและการเงิน โครงการรวมกว่า 2.3 ล้านล้านบาท โดยต้องพึ่งพา PPP (Public-private partnership) ถึง 44% ความเชื่อมั่นของนักลงทุนเอกชนจึงเป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งขึ้นอยู่กับความต่อเนื่องและเสถียรภาพทางการเมือง ข้อจำกัดด้านเวลา 4 เดือนของรัฐบาลอนุทินทำให้ไม่เพียงพอสำหรับการก่อสร้าง แต่สามารถทำได้เพียงการเตรียมเอกสาร สร้างความเข้าใจ และผลักดันการอนุมัติ
อย่างไรก็ตาม หากสามารถดำเนินการได้ตามแผน โครงสร้างพื้นฐานเสริมของ SEC อาทิ ทางพิเศษภูเก็ต M84 หาดใหญ่-สะเดา และท่าเรือรองรับเรือสำราญที่ภูเก็ต พัทยา และเกาะสมุย จะช่วยเสริมศักยภาพการท่องเที่ยวและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับภาคใต้อย่างมีนัยสำคัญ การลงทุนในพื้นที่ชายฝั่งอันดามันจะสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ โดยเฉพาะโรงแรมระดับ 5 ดาว serviced apartment และศูนย์การค้า
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจหากเป็นไปตามแผน
หากโครงการต่างๆ สามารถดำเนินการได้ตามแผน ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยจะเป็นบวกอย่างมีนัยสำคัญในหลายมิติ ในระดับมหภาค การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานตามแผนสามารถเพิ่ม Potential Growth ได้ประมาณ 0.5% ต่อปีในระยะยาว โดยระบบขนส่งและการเชื่อมโยงมูลค่าระดับ 2 ล้านล้านบาทขึ้นไป จะทำให้ศักยภาพเศรษฐกิจเติบโตได้ 0.15-0.25% (percentage point) และหากมีโครงการอื่น ๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำ (+ประมาณ 0.05-0.1% pp.) โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและข้อมูล (+0.05%-0.1% pp.) และโครงการด้านโรงไฟฟ้าและ Smart Grid (+0.1% pp.)
การลดต้นทุนโลจิสติกส์จะเป็นอีกหนึ่งผลประโยชน์ที่สำคัญ ปัจจุบันต้นทุนโลจิสติกส์ไทยอยู่ที่ประมาณ 13-14% GDP การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานครบวงจรอาจสามารถลดต้นทุนลงเหลือ 10-12% ในระยะ 5-10 ปี ซึ่งจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของภาคธุรกิจไทยอย่างมาก
ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์หากเป็นไปตามแผน
สำหรับผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเห็นได้ชัดเจนจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดิน โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC ใน 1Q68 อยู่ที่ 332.2 จุด เพิ่มขึ้น 24.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยจังหวัดระยองมีค่าดัชนีเพิ่มขึ้นสูงสุดในพื้นที่ EEC ถึง 43.5% และจังหวัดชลบุรีเพิ่มขึ้น 33.6% ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เพิ่มขึ้น 126.5%, อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี เพิ่มขึ้น 88.6%, อำเภอบ้านค่าย จังหวัดระยอง เพิ่มขึ้น 47.9%, อำเภอเมืองชลบุรี เพิ่มขึ้น 33.5% และอำเภอปลวกแดง จังหวัดระยอง เพิ่มขึ้น 11.2% ดังนั้นคาดว่าในพื้นที่ EEC โดยเฉพาะบริเวณรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 50-100% พื้นที่ระหว่างสถานีในชลบุรี-ระยองเพิ่มขึ้น 30-50% และพื้นที่รอบสนามบินอู่ตะเภาอาจเพิ่มขึ้นถึง 80-150% ขณะที่ในพื้นที่ SEC โดยเฉพาะระนอง-ชุมพร คาดว่ามูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้น 100-200% และพื้นที่รอบท่าเรืออาจเพิ่มขึ้นถึง 150-300% แม้แต่ในภูเก็ต-กระบี่ที่มีโครงการท่าเรือรองรับเรือสำราญก็คาดว่ามูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้น 40-80% โดยโอกาสทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะครอบคลุมหลายประเภท
ประการแรกคือการพัฒนาแบบ Transit-Oriented Development หรือ TOD บริเวณรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงและรถไฟฟ้า คาดว่าจะมีโอกาสพัฒนาพื้นที่รอบสถานี 20-30 แห่งสำหรับรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และ 40-50สถานีสำหรับรถไฟฟ้าสายใหม่ในกรุงเทพฯ มูลค่าตลาดรวมประมาณ 800,000-1,300,000 ล้านบาท สำหรับโครงการแบบ mixed-use โรงแรม คอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงาน
ประการที่สองคืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ในเขต EEC จะมีความต้องการโรงงาน-โกดัง Smart Factory, Data Center และ Cold Chain Facilities มูลค่าตลาด 400,000-600,000 ล้านบาท ขณะที่ในเขต SEC จะมีความต้องการพื้นที่พัฒนา Free Trade Zone โกดังที่เกี่ยวเนื่องกับท่าเรือ และนิคมอุตสาหกรรม มูลค่าตลาด 200,000-350,000 ล้านบาท
ประการสุดท้ายคือที่อยู่อาศัยในเมืองรอง ทั้งตาม SEC และ EEC จะมีความต้องการบ้านจัดสรร-ทาวน์เฮ้าส์ระดับกลางและคอนโดมิเนียมราคา 1-3 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าตลาด 300,000-500,000 ล้านบาท รวมถึงโครงการ Integrated Community อย่างเมืองอัจฉริยะรอบสนามบินอู่ตะเภาและระนอง-ชุมพร มูลค่าตลาด 200,000-400,000 ล้านบาท
นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรมีกลยุทธ์ระยะสั้นโดยเริ่มจากการลงทุนที่ดินรอบโครงการที่มีความแน่นอนสูง เช่น บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าสายส้ม-ม่วง พื้นที่ระหว่างดอนเมือง-สุวรรณภูมิ และพื้นที่ชลบุรี-ระยองตามแนวรถไฟความเร็วสูง ในระยะกลางควรเริ่มพัฒนาโครงการ TOD บริเวณสถานีที่เปิดใหม่ โครงการ mixed-use ใกล้ท่าเรือแหลมฉบัง และโครงการโรงแรมในพื้นที่ SEC ส่วนในระยะยาวควรมุ่งสู่การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่อย่าง New Town Development และ Regional Airport City
อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาต้องตระหนักถึงความเสี่ยงหลายประการ ได้แก่ ความเสี่ยงด้านนโยบายจากการเปลี่ยนแปลงรัฐบาล ความเสี่ยงด้านการเงินจากต้นทุนการกู้ที่เพิ่มขึ้นและภาระหนี้สูง และความเสี่ยงด้านตลาดจากปัญหาอุปทานล้นตลาดและการแข่งขันที่สูง ดังนั้นการบริหารสภาพคล่องอย่างรัดกุม การศึกษาตลาดอย่างรอบคอบ และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่มีความแตกต่างจึงเป็นสิ่งสำคัญ
โอกาสการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์จากโครงการเมกะโปรเจกต์
โครงการโครงสร้างพื้นฐานมูลค่ากว่า 5.1 ล้านล้านบาทภายใต้รัฐบาลอนุทิน แม้จะมีกรอบเวลาบริหารประเทศเพียง 4 เดือน แต่กำลังวางรากฐานสำคัญที่จะสร้างโอกาสมหาศาลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยหุ้นที่น่าสนใจแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ (1) กลุ่มก่อสร้างและวัสดุ (CK, STEC, ITD, NWR, UNIQ, SCC, SCCC, TPIPL) ที่จะได้รับ backlog ชัดเจนในระยะสั้น (2) กลุ่มพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และนิคมอุตสาหกรรม (GULF, PTT, CPH, AMATA, WHA, PSL, RCL, TTA) ที่จะได้ประโยชน์จากการพัฒนา TOD รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงและการเพิ่มขึ้นของ FDI ในระยะกลาง และ (3) กลุ่มที่อยู่อาศัย สาธารณูปโภค และการท่องเที่ยว (AP, SIRI, BGRIM, GPSC, AOT, BEM, BTS, CENTEL, ERW, MINT, CPALL, CPAXT, CRC) ที่จะเห็นผลเต็มที่ในระยะยาว 3-5 ปี เมื่อโครงการแล้วเสร็จ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรติดตามความต่อเนื่องทางนโยบาย การอนุมัติงบประมาณ และบริหารความเสี่ยงด้านสภาพคล่องอย่างรอบคอบ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ยังมีความไม่แน่นอนจากปัจจัยทางการเมืองและการเปลี่ยนแปลงรัฐบาล
โดยสรุป แม้รัฐบาลอนุทินจะมีเวลาเพียง 4 เดือน แต่การวางรากฐานที่ดีของโครงการโครงสร้างพื้นฐานมหาศาลเหล่านี้จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของเศรษฐกิจไทย ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถจับโอกาสและบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดีจะได้รับประโยชน์อย่างมากจากการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ ทั้งในแง่มูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นและโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่หลากหลาย ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจไทยไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในทศวรรษหน้า
