ลงทุน REITs ยุคใหม่ โอกาสสร้างผลตอบแทน รับดอกเบี้ยขาลง

ปี 2567 ประเมินว่าธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (เฟด) จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ทำให้นักลงทุนต้องมองหาสินทรัพย์เพื่อลงทุนให้เข้ากับสภาวะดอกเบี้ยโลกที่กำลังจะเป็นขาลง ซึ่งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เป็นสินทรัพย์ที่โดดเด่นในสภาวะดังกล่าว ประกอบกับราคาที่ปรับลดลงมาหลายปี ทำให้ปีนี้จะเป็น “จุดเปลี่ยน” ที่กอง REITs โดยเฉพาะกอง REITs ยุคใหม่ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนกลับมาโดดเด่นได้    

ที่ผ่านมานักลงทุนอาจคุ้นเคยกับกอง REITs ประเภทสำนักงานให้เช่า ที่พักอาศัย หรือห้างสรรพสินค้า แต่ในปัจจุบันจะพบว่ามีกอง REITs หลากหลายประเภทที่มีความน่าสนใจในการลงทุนระยะยาว เช่น Megatrends ทำให้ REITs ได้รับประโยชน์จากการเข้ามาของเทคโนโลยี AI และการเพิ่มขึ้นของข้อมูลจำนวนมากในแต่ละวัน ส่งผลให้เกิดความต้องการใช้งานที่สูงขึ้น รวมถึงพฤติกรรมที่เปลี่ยนจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปตามสังคมผู้สูงอายุ ไม่ว่าจะเป็นศูนย์ข้อมูล (Data Centers), เสาโทรคมนาคม (Cell Towers), ธุรกิจการให้เช่าพื้นที่จัดเก็บของด้วยตนเอง (Self-storage), วิทยาศาสตร์ชีวภาพและพื้นที่ห้องปฏิบัติ (Life science and Laboratory Space), ธุรกิจให้เช่าบ้านสำหรับครอบครัวเดี่ยว (Single Family Rentals) และธุรกิจที่พักอาศัยผู้สูงวัย (Senior Housing) เป็นต้น โดยข้อมูลจาก Nareit และ Raymond James Research (เดือนมีนาคม 2566) ระบุว่ากอง REITs ยุคใหม่ในปี 2543 เติบโตที่ระดับ 11% แต่ในปี 2565 เติบโตถึง 52%

และหากดูในด้านผลตอบแทนจากการลงทุนในกอง REITs นอกจากจะได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ซึ่งได้รับอย่างสม่ำเสมอจากการเก็บค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ที่กอง REITs ถือครอง เนื่องมาจากการปรับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามสภาวะเงินเฟ้อ ทำให้มีรายได้เพิ่มขึ้น ก็ยังได้มาจากความสามารถในการเติบโตอีกด้วย

นอกจากนี้ ต้องดูว่ากอง REITs มีความต้องการใช้ในระยะยาวหรือไม่ โดยเฉพาะกองที่มีความหลากหลาย หรือเป็น Megatrends REITs เช่น การเติบโตของเทรนด์ AI เพิ่มขึ้น ก็จะส่งผลดีต่อกอง REITs ในกลุ่ม Data Centers มากขึ้น ทำให้รายได้ของกอง REITs เติบโตและมีเงินปันผลจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน รวมถึงผลตอบแทนที่ได้จากการประเมินคุณภาพและพื้นฐาน (Rerating) ของกอง REITs ที่ใช้ในการปรับประมาณการกำไร (EPS Growth Revision) ว่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง เช่น ถ้าเศรษฐกิจไม่ชะลอตัวมากกว่าคาด ทำให้กอง REITs มีโอกาสถูกปรับประมาณการกำไรขึ้น (Revise Up) ได้  

จากกราฟ พบว่า Global REITs ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 22% (12 เดือน) หลังเฟดหยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดยให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าการลงทุนในหุ้น MSCI World ทั้งในช่วง 3 เดือน 6 เดือน และ 12 เดือน (หลังเฟดหยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย)

ข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันที่เฟดส่งสัญญาณหยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งส่งผลบวกต่อกอง REITs รวมถึงปัจจุบันราคา Global REITs ยังอยู่ในระดับต่ำ โดยอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (P/BV Ratio) ยัง Discount เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ประมาณ 22% (เดือนธันวาคม 2566)  

จากสถานการณ์ดังกล่าวถือเป็นปัจจัยบวกต่อกอง REITs จึงเป็นโอกาสที่ดีในการเริ่มต้นเข้าลงทุนอีกครั้ง ที่สำคัญการเพิ่มกอง REITs เข้ามาในพอร์ตลงทุน ยังช่วยลดความเสี่ยงอีกด้วย เพราะมีความสัมพันธ์ (Correlation) ที่ต่ำกับสินทรัพย์อื่น ๆ โดยข้อมูลจาก Janus Henderson ระบุว่าหากพอร์ตลงทุนมีระดับความเสี่ยงที่เท่ากันอยู่ที่ 6.5% การลงทุนในหุ้นกับตราสารหนี้ จะได้ผลตอบแทนประมาณ 4% แต่หากเพิ่มกอง REITs เข้าไปในพอร์ต จะได้ผลตอบแทนประมาณ 5% แต่ความเสี่ยงเท่าเดิม 

สำหรับการลงทุนในกอง REITs สามารถลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนในกอง REITs ทั่วโลก (Global REITs) โดยเลือกกองทุนประเภท Active Fund ที่สามารถเลือกสินทรัพย์ที่มีศักยภาพเข้ากองทุนได้อย่างคล่องตัว และมีธีมการลงทุนเกาะกระแส Megatrends เช่น ศูนย์ข้อมูล (Data Centers) และเสาโทรคมนาคม (Cell Towers) ที่ได้ประโยชน์จากการเข้ามาของ AI เพื่อเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว โดยอาจลงทุนในกอง REITs ในสัดส่วนประมาณ 10 – 15% ของพอร์ตลงทุนรวม ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรับความเสี่ยงของนักลงทุนด้วย

หมายเหตุ : บทความนี้เพื่อใช้สำหรับศึกษาเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาในการชี้นำการลงทุนแต่อย่างใด นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน

สำหรับใครที่สนใจ อยากจะลงทุนในกอง REITs แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร ลองมาทำความเข้าใจลักษณะพื้นฐาน ผลตอบแทน ความเสี่ยง นโยบายการลงทุน ตลอดจนวิธีการวิเคราะห์กอง REITs เพื่อตัดสินใจลงทุน สามารถเรียนรู้เพิ่มเติม ผ่าน e-Learning หลักสูตร “รอบรู้ลงทุน REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” ได้ฟรี!!! >> คลิกที่นี่