ESG เทรนด์การลงทุนที่ยั่งยืน – กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง

ผู้เขียน ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. รุ่งเกียรติ รัตนบานชื่น

          ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงในหลายอุตสาหกรรม เกณฑ์การกำกับดูแล และสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การวางแผนอย่างรอบด้านเกี่ยวกับการบริหารความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) สังคม (S) และธรรมาภิบาล (G) เป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีความสามารถในการแข่งขันที่ดี และมีผลการดำเนินงานที่สามารถต่อสู้กับความผันผวนต่าง ๆที่เกิดขึ้นได้

          การประกอบธุรกิจในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ประกอบด้วยบริษัทที่หลากหลายไม่ว่าจะเป็นบริษัทผลิตวัสดุก่อสร้าง บริษัทบริการรับเหมาก่อสร้าง และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมจะต้องมีการสื่อสารกับผู้มีส่วนได้เสียของธุรกิจอย่างเป็นประจำ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการเข้าใจความต้องการของผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มว่าต้องการให้บริษัทบริหารจัดการความเสี่ยงด้าน ESG ในประเด็นใดบ้าง การวิเคราะห์นี้เรียกว่า Materiality analysis โดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องสอบถามความคิดเห็นจากพนักงานบริษัท ลูกค้า นักลงทุน ผู้ผลิต เจ้าหนี้ หน่วยงานที่มีหน้าที่กำกับดูแล และกลุ่มอื่น ๆ ที่มีส่วนได้เสียกับ โดยในบทความนี้จะอธิบายประเด็นด้าน ESG ที่มีนัยสำคัญที่ผู้มีส่วนได้เสียส่วนใหญ่ให้ความสำคัญ

          นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังต้องให้ความสำคัญกับการสร้างแบรนด์สินค้าร่วมด้วย มีการกำหนดคุณค่าของผลิตภัณฑ์และเป้าประสงค์ของผลิตภัณฑ์ให้ชัดเจน (value proposition and purpose) ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการที่เป็นผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นกลยุทธ์ด้าน ESG จะต้องสอดรับกับวิสัยทัศน์ขององค์กรเพื่อให้การดำเนินกลยุทธ์ด้าน ESG มีส่วนช่วยยกระดับองค์กรไปสู่เป้าหมายเชิงธุรกิจที่วางไว้

          ปัจจัยด้าน ESG ที่เป็นรูปธรรมและเกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างโดยตรงคือการก่อสร้างอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือที่เรียกว่า Green Building โดยหากเป็นนิคมอุตสาหกรรม ผู้ประกอบการก็จะต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่มีความชาญฉลาดและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลกระทบตลอดห่วงโซ่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ผู้ให้บริการค้าขายวัสดุก่อสร้าง หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมนี้ยังเกี่ยวกับประเด็นด้านการใช้พลังงานของอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีการกำหนดเป้าหมายระยะยาวและระยะกลางในการลดปริมาณการใช้ไฟฟ้า ซึ่งภายในปี ค.ศ. 2050 ที่ระบบเศรษฐกิจจะไปสู่ Net Zero Economy นั้น จะต้องมีการลดการใช้ไฟฟ้าในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เพราะการใช้ไฟฟ้าที่ไม่มีประสิทธิภาพจะส่งผลต่อการปล่อยก๊าซคาร์บอนจากกระบวนการผลิตไฟฟ้าของโรงไฟฟ้าโดยไม่จำเป็น

          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยั่งยืนต่อสิ่งแวดล้อมนี้ จะต้องเริ่มต้นตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การบริหารจัดการอาคาร และการส่งเสริมให้ผู้ใช้อาคารมีสุขภาวะที่ดี ผู้ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างจึงต้องคำนึงถึงผลิตภัณฑ์และบริการของตนเองอยู่เสมอว่ามีความเกี่ยวข้องกับการส่งเสริมให้อสังหาริมทรัพย์มีการใช้พลังงานที่มีประสิทธิภาพมากน้อยเพียงใด มีการส่งเสริมให้เกิดการใช้พลังงานหมุนเวียนได้หรือไม่ มีการใช้วัสดุในการก่อสร้างที่ยั่งยืนหรือไม่ และมีส่วนช่วยให้กระบวนการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์มีการลดปล่อยของเสียและก๊าซพิษได้อย่างไร

          อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกพัฒนาขึ้น จะต้องผ่านเกณฑ์มาตรฐานต่าง ๆ มากยิ่งขึ้น ตัวอย่างของเกณฑ์มาตรฐานเช่น Building Environmental Assessment Method (BEAM) Plus, Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) และ Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) เป็นต้น มาตรฐานที่กำหนดโดยใบรับรองเหล่านี้ช่วยส่งเสริมให้ผู้ประกอบธุรกิจรับทราบถึงแนวทางในการสร้างอาคารที่เป็นมาตรฐานของอุตสาหกรรม ดังนั้นผู้ประกอบธุรกิจตลอดห่วงโซ่ของอุตสาหกรรมจะต้องมั่นใจว่าสินค้าที่ตนเองขายมีความเกี่ยวข้องกับการส่งเสริมให้อสังหาริมทรัพย์ผ่านเกณฑ์มาตรฐานต่าง ๆ ข้างต้น

          นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการพัฒนาในอนาคตจะต้องเป็น Smart Green Building ร่วมด้วยซึ่งหมายถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีเพื่อให้อาคารมีการใช้ไฟฟ้าได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด และเพื่อเพิ่มสุขภาวะของผู้ใช้อาคารไปในตัว ตัวอย่างของเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องได้แก่ Internet of Things (IoT) ที่เป็นเทคโนโลยีในการเก็บข้อมูลผ่าน Sensor และสามารถสั่งการอุปกรณ์ไฟฟ้าผ่านช่องทางดิจิทัลได้ ซึ่งการเก็บข้อมูลสภาวะต่าง ๆ ของตัวอาคาร เช่น อุณหภูมิ ปริมาณแสง ปริมาณฝุ่น หรือปริมาณการใช้ไฟฟ้า จะช่วยให้เกิดฐานข้อมูลสำหรับนำไปวิเคราะห์เพื่อให้การใช้อาคารมีประสิทธิภาพสูงสุด ซึ่งการวิเคราะห์ฐานข้อมูลขนาดใหญ่ (Big Data) เหล่านี้อาจมีการประยุกต์ใช้ปัญญาประดิษฐ์ (Artificial Intelligence) ร่วมด้วย

          อย่างไรก็ตามการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีในการบริหารอาคารหรือนิคมอุตสาหกรรมจะต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ โดยปัจจัยที่ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องให้ความสำคัญประกอบด้วย 3 ด้าน ได้แก่

1) การสร้างความมั่นใจว่าเทคโนโลยีที่ใช้สามารถเชื่อมโยงและทำงานร่วมกันได้ (Technology Integration and Interoperability)

2) การพัฒนากรอบแนวคิดเชิงตัวเลขในการวิเคราะห์ฐานข้อมูล (Smart Building Data Analysis)

3) การให้ความสำคัญกับข้อมูลส่วนบุคคลและภัยทางไซเบอร์ (Cybersecurity and Data Privacy)

          ยิ่งไปกว่านั้น ผู้ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมจะต้องเข้าใจว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องให้ความสำคัญกับดัชนีด้านการบริหารพลังงานของอาคาร โดยดัชนีสำคัญ 3 ประเภท ได้แก่ ค่าการถ่ายเทความร้อนรวมของผนังด้านนอกอาคาร (Overall Thermal Transfer Value, OTTV) ค่าดัชนีการถ่ายเทความร้อนรวมของหลังคา (Roof Thermal Transfer Value, RTTV) และค่ากำลังไฟฟ้าส่องสว่างสูงสุด (Lighting Power Density, LPD) ดังนั้นผู้ประกอบธุรกิจในกลุ่มอุตสาหกรรมจะต้องตรวจสอบว่าผลิตภัณฑ์และบริการที่ตนเองนำเสนอนั้นมีส่วนช่วยให้ดัชนีต่าง ๆ ของอาคารผ่านเกณฑ์มาตรฐานทางกฎหมาย และเกณฑ์ในระดับสากล หรือไม่

          เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคส่วนหนึ่งที่มีความเกี่ยวข้องกับการปล่อยก๊าซเรือนกระจกและก๊าซคาร์บอน ผู้ธุรกิจในอุตสาหกรรมจะต้องหาแนวทางในการวัดปริมาณการปล่อยก๊าซคาร์บอนของอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองพัฒนาขึ้น (buildings’ carbon footprint) ซึ่งปริมาณการปล่อยก๊าซคาร์บอนสามารถจำแนกออกเป็นสองส่วน ได้แก่

1) ปริมาณคาร์บอนที่เกิดจากการดำเนินงานของตัวอาคารซึ่งเป็นปริมาณการปล่อยคาร์บอนโดยตรงจากการใช้ระบบปรับอากาศ และหลอดไฟในอาคาร

2) ปริมาณคาร์บอนที่เกิดจากกระบวนการสร้างอาคาร วัสดุที่ใช้ในการสร้างอาคาร และการขนส่ง การลดปริมาณคาร์บอนของอาคารจึงเป็นประเด็นที่ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการวางแผนและออกแบบตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้เกิดต้นทุนในการปรับปรุงอาคารใหม่ในอนาคต

          ในกระบวนการก่อสร้าง ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างยังสามารถใช้เทคโนโลยีใหม่ในการก่อสร้าง เช่น Building Information Modelling (BIM) หรือการใช้ IoT สำหรับการเฝ้าระวังการทำงานของคนงานให้เกิดความปลอดภัยสูงสุด ลดความเสียหาย และลดต้นทุนในการก่อสร้าง รวมไปถึงการใช้ Modular Integrated Construction (MiC) นอกจากนี้ในส่วนของวัสดุก่อสร้าง ผู้ประกอบธุรกิจควรเลือกใช้วัสดุชนิดใหม่ที่มีความยั่งยืนและสามารถรักษาอุณหภูมิภายในอาคารให้เหมาะสมได้ เช่น Aerogel insultation materials, Graphene, Self-healing materials, Sensor embedded composite materials หรือ Smart bricks เป็นต้น

          ส่วนปัจจัยเสี่ยงด้านสังคมที่เกี่ยวข้องผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง จะเกี่ยวข้องกับ การลดผลกระทบด้านลบต่อชุมชนโดยรอบของการพัฒนาที่ดิน และการมีนโยบายการทำงานที่คำนึงถึงความหลากหลายของพนักงาน โดยบริษัทไม่เพียงกำหนดขั้นตอนการทำงานเพื่อให้เกิดความปลอดภัยแก่พนักงานเท่านั้น แต่จะต้องมีการสร้างระบบแรงจูงใจให้พนักงานคำนึงถึงความปลอดภัยของตนเองสูงสุดร่วมด้วย เพื่อช่วยลดเบี้ยประกันอุบัติเหตุที่บริษัทจะต้องจ่ายสำหรับพนักงาน

          นอกจากนี้ประเด็นด้านความหลากหลาย ความเท่าเทียม และความทั่วถึง หรือที่เรียกว่า Diversity, Equity และ Inclusion (DE&I) ก็เป็นอีกมิติของการมีความรับผิดชอบต่อสังคม ที่ผู้ประกอบธุรกิจในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างจะต้องสร้างวัฒนธรรมภายในองค์กรให้พนักงานมีการยอมรับความหลากหลายของสังคม โดยบริษัทไม่ใช่เพียงแค่ส่งเสริมให้มีแรงงานที่เป็นเพศหญิงเท่านั้น แต่จะต้องกำหนดวัฒนธรรมองค์กรที่ส่งเสริมให้พนักงานปฏิสัมพันธ์ระหว่างกันอย่างให้เกียรติและเท่าเทียมกัน โดยเฉพาะกับกลุ่มแรงงานผู้อพยพ นอกจากนี้ผู้ประกอบธุรกิจควรทำให้การปฏิบัติงาน และการสื่อสารมีความยั่งยืน ผ่านการส่งเสริมให้เกิดความเป็นผู้นำอย่างทั่วถึง (Inclusive Leaders)

          ความสำเร็จของผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการดึงดูดแรงงานที่มีความเชี่ยวชาญในการทำงานให้กับบริษัท แรงงานที่มีทักษะจะต้องสามารถรักษาให้คงอยู่กับบริษัทในระยะยาว และส่วนใหญ่แรงงานมักจะมีการจัดตั้งสหภาพแรงงาน ซึ่งบริษัทจะต้องมีการต่อรองและกำหนดเงื่อนไขของผลประโยชน์อย่างเหมาะสม เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการขาดแคลนแรงงาน และข้อโต้เถียงที่นำมาสู่การหยุดชะงักของแรงงานได้ ซึ่งจะกระทบต่อชื่อเสียงของบริษัท และสถานะทางการเงินของบริษัทได้

          ในส่วนของปัจจัยเสี่ยงด้านธรรมาภิบาลนั้น ผู้ประกอบธุรกิจในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างจะต้องระมัดระวังประเด็นความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการประมูลงานจากหน่วยงานต่างๆ ซึ่งจะต้องป้องกันไม่ให้ผู้ปฏิบัติงานมีการติดสินบนและมีการกระทำที่เกี่ยวกับการคอร์รัปชั่น จรรยาบรรณในการประกอบธุรกิจ (Business Ethics) เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่บริษัทจะต้องมีการกำหนดมาตรฐานของกระบวนการทำงานให้รัดกุม เช่น การผลิตสินค้าที่คำนึงถึงความปลอดภัยของผู้ใช้งาน หรือการสั่งซื้อวัตถุดิบที่มีสัญญาการซื้อที่เป็นธรรมต่อคู่ค้า เป็นต้น นอกจากนี้ในกระบวนการทำงานต่าง ๆ ของบริษัทจะต้องมีความโปร่งใส่และตรวจสอบได้ ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจอาจนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาช่วยในการเก็บข้อมูล และทำให้ตนสามารถตรวจสอบย้อนกลับได้อย่างครบถ้วนและถูกต้อง

          หากบริษัทในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างตระหนักถึงปัจจัยด้าน ESG และมีการดำเนินกลยุทธ์เพื่อลดความเสี่ยงต่างๆ ข้างต้น จะเป็นการเปิดโอกาสให้บริษัทได้รับประโยชน์ที่เป็นผลตอบแทนด้านการเงินได้ ยกตัวอย่าง เช่น เชื่อมโยงกับระดับการเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยมูลค่าของ Green Building สร้างผลตอบแทนได้สูงกว่า Non-Green Building ประมาณร้อยละ 10-21 นอกจากนี้การศึกษาโดย CBRE ในสหรัฐอเมริกาก็พบว่า อาคารที่ได้รับ LEED certification มักจะสามารถปล่อยเช่าในระดับค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารทั่วไปตั้งแต่ร้อยละ 5 ถึงร้อยละ 50 ขึ้นอยู่กับเมืองและทำเลที่ตั้ง นอกจากนี้อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมักจะมีอัตราการเช่า (occupancy rate) ที่เร็วกว่า