ปี 2564 ยังลงทุน REITs ได้หรือไม่

ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2564 ผลตอบแทนของกลุ่มทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ทั้งในไทยและสิงคโปร์เป็นบวกเล็กน้อยประมาณ 1 - 2% ขณะที่ REITs ในตลาดพัฒนาแล้วโดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา ดูจากดัชนี FTSE EPRA Nareit Global REIT Index ให้ผลตอบแทนประมาณ 27% ขณะที่ในกลุ่มตลาดเกิดใหม่ ผลตอบแทนยังคงติดลบ โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด REITs ในช่วงดังกล่าว มีดังนี้

• การฟื้นตัวของเศรษฐกิจมีความแตกต่างกัน

ประเทศพัฒนาแล้วมีการกระจายวัคซีนที่ครอบคลุมมาก ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาได้เร็วโดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนสำคัญต่อตลาดหุ้นและกลุ่ม REITs ตามด้วยกลุ่มประเทศในยุโรป ในขณะที่ตลาดเกิดใหม่จำนวนมากยังมีการกระจายวัคซีนได้ไม่ครอบคลุมและมีการระบาดระลอกใหม่ จึงส่งผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการฟื้นตัวของตลาด REITs

• อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลและตราสารหนี้ปรับลดลง

ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอเมริกาและทั่วโลกเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในช่วงปลายเดือนมีนาคม พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี ให้ผลตอบแทนที่ระดับ 1.77% เพราะนักลงทุนเห็นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อจะขยับขึ้น (ตลาดตราสารหนี้ของสหรัฐอเมริกาเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ มักถูกใช้อ้างอิงเพื่อการเปรียบเทียบความน่าสนใจในตลาดตราสารหนี้ทั่วโลก)

แต่เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยช่วงปลายเดือนสิงหาคม พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี ให้ผลตอบแทนที่ระดับ 1.20 – 1.30% สาเหตุสำคัญ คือ สภาพคล่องในตลาดการเงินสหรัฐฯ สูงผิดปกติ เห็นได้จากปริมาณธุรกรรมในตลาดระยะสั้น (Fed Overnight Reverse Repo) พุ่งไปที่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1.189 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ (ข้อมูล ณ วันที่ 31 สิงหาคม 2564) เทียบกับระดับสูงสุดในปี 2563 ซึ่งอยู่ที่ระดับ284.90 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ด้วยสภาพคล่องที่สูงผิดปกติ จึงกดให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น และเป็นปัจจัยบวกต่อตลาด REITs

แนวโน้ม REITs ไตรมาส 4 ปี 2564 และต้นปี 2565

จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวมจะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาด REITs แต่ต้องจับตาอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ที่มีแนวโน้มขยับขึ้น เนื่องจากธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (Fed) จะเริ่มลดการทำ QE และสภาพคล่องในตลาดการเงินสหรัฐฯ เริ่มลดลง หลังจากรัฐบาลสามารถออกพันธบัตรเพิ่มโดยได้รับการผ่อนผันเรื่องเพดานการก่อหนี้สาธารณะ

ดังนั้น หากผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ปรับขึ้นจริง อาจทำให้เกิดความผันผวนในตลาดการเงินโลกและทำให้เม็ดเงินลงทุนไหลเข้าสู่ตลาดตราสารหนี้ รวมถึงอาจทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลของหลายประเทศลดลงและผลตอบแทนของ REITs มีโอกาสปรับตัวลดลงตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤติอาจเป็นโอกาสของนักลงทุนในการเข้าลงทุน REITs โดยเฉพาะนักลงทุนที่เน้นการลงทุนในระยะยาว เนื่องจากผลตอบแทนอยู่ในระดับน่าประทับใจและความปลอดภัยจากการลงทุนอยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยอัตราเงินปันผลตอบแทนอยู่ในระดับที่สูงกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลทุกช่วงปี

เทรนด์การลงทุน REITs ทั้งในและต่างประเทศ

REITs ยังเป็นการลงทุนที่ได้รับความนิยมและเป็นสัดส่วนที่สำคัญในพอร์ตลงทุน โดยในสถานการณ์ปัจจุบัน นักลงทุนควรเลือกลงทุน REITs ในประเทศที่เศรษฐกิจมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจนและเลือกลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มขยายตัวแข็งแกร่งในระยะยาว ขณะเดียวกันให้เริ่มจับตา REITs กลุ่มที่ Laggard (ราคาปรับขึ้นช้ากว่าตลาดโดยรวม) เช่น REITs ในประเทศที่กำลังเริ่มฟื้นตัวในตลาดเกิดใหม่ เป็นต้น

ถ้าพิจารณาตามกลุ่มอุตสาหกรรมย่อยของ REITs พบว่า กลุ่ม Industrial REITs ยังเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มเติบโตดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโลจิสติกส์สมัยใหม่ ซึ่งไม่เพียงแค่รองรับการขยายตัวในการซื้อขายสินค้าออนไลน์เท่านั้น แต่ยังมีการเติบโตของกลุ่มขนส่งอาหารเพื่อรองรับกลุ่ม Food Delivery อีกด้วย

จุดนี้เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญต่อเนื่องมาจากวิกฤติ COVID-19 ในปี 2563 โดยกลุ่ม Industrial REITs ยังมีความต้องการ (Demand) สำหรับกลุ่มโรงงานอุตสาหกรรมซึ่งมีความต้องการกระจายฐานการผลิตเพื่อลดความเสี่ยงจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เช่น โรคระบาด ภัยธรรมชาติ หรือการกีดกันสินค้า ดังนั้น กลุ่มนี้จีงมีแนวโน้มที่ดีและเป็นที่นิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับกลุ่ม Office REITs ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยเฉพาะของแต่ละประเทศ เพราะแนวโน้มความต้องการใช้พื้นที่มีความแตกต่างกัน ในขณะที่แนวโน้มพื้นที่ของอาคาร (Supply) ก็มีความแตกต่างด้วยเช่นกัน เช่น ในเมืองที่มีพื้นที่อาคารสร้างใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ก็จะส่งแรงกดดันต่ออัตราการเช่าของ REITs ในตลาด ขณะที่ เมืองที่มีพื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นค่อนข้างจำกัด ค่าเช่าจะสามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ต่อเนื่อง เป็นต้น

ด้านกลุ่ม Retail REITs เริ่มเป็นที่สนใจน้อยลง เพราะการเข้ามาของ e-Commerce แต่ทางเจ้าของอาคารก็มีการปรับตัวด้วยการจัดสรรพื้นที่รูปแบบใหม่ให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของลูกค้า ในขณะที่ตลาดการท่องเที่ยวระหว่างประเทศยังไม่ได้ฟื้นตัวชัดเจน ดังนั้น นักลงทุนจึงให้ความสนใจ REITs ที่มีห้างสรรพสินค้ารองรับการใช้ชีวิตประจำวัน รองรับไลฟ์สไตล์ของคนในประเทศมากขึ้น เช่น Community Mall เป็นต้น

แต่เป็นที่สังเกตว่า ปัจจุบันนักลงทุนเริ่มกลับมาสนใจกลุ่ม Hospitality REITs กลุ่มที่พักและโรงแรม เพราะประเมินว่ามีแนวโน้มการฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยตลาดที่เป็นผู้นำ คือ สหรัฐอเมริกา เพราะมีการกระจายวัคซีนที่ครอบคลุม มีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด ทำให้คนในประเทศกลับมาใช้ชีวิตเป็นปกติมากขึ้น และก็ยังได้แรงหนุนจาก Pent-up Demand (ความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการที่ผู้บริโภคต้องการจับจ่ายใช้สอยหลังจากที่ผู้บริโภคหยุดหรือลดการใช้จ่ายในช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19) เนื่องจากเป็นเวลานับปีที่ผู้คนต้องอยู่ในภาวะกักตัว ทำให้มีความต้องการผ่อนคลายและออกไปท่องเที่ยวมากขึ้น

โอกาสของผลตอบแทน REITs

ค่าเฉลี่ยของผลตอบแทน REITs ในตลาดโลก อยู่ที่ประมาณ 3% โดยกลุ่มที่น่าสนใจที่สุดในด้านปัจจัยพื้นฐานยังคงเป็น Industrial REITs เพราะมีแนวโน้มการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ราคาก็จะสูงตามไปด้วยเนื่องจากเป็นที่นิยม โดยสิ้นเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 5.9%

ส่วนกลุ่ม Office REITs ซึ่งอาจจะใช้เวลาอีก 1 – 2 ปีข้างหน้ากว่าจะฟื้นตัวได้เต็มที่ แต่ก็เป็นโอกาสของนักลงทุนในการเข้าสะสมเพื่อลงทุนระยะยาว เพราะมีโอกาสให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงถึงประมาณ 6.8% ต่อปี

สำหรับกลุ่มค้าปลีก ประเมินว่ายังมีแนวโน้มไม่ค่อยดีนักในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เพราะร้านค้าจำนวนมากยังประสบปัญหาจากมาตรการควบคุมการระบาด COVID-19 ที่ออกมาเป็นระยะ ทำให้หลายกิจการต้องหยุดหรือเลิกเช่าพื้นที่

ข้อควรรู้เพิ่มเติมก่อนลงทุน REITs

• REITs เป็นนวัตกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง ที่มีสภาพคล่องสูงเมื่อนักลงทุนต้องการเพิ่มหรือลดน้ำหนักการลงทุนเมื่อเทียบกับการซื้อทรัพย์สินจริงที่มีสภาพคล่องต่ำกว่า
• REITs มีรายได้หลักมาจากค่าเช่า ทำให้สามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ ยกเว้นในกรณีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ อาจทำให้มีการระงับการจ่ายเงินปันผลได้ โดยลักษณะการลงทุนที่จ่ายเงินปันผลนี้ จึงมีพฤติกรรมบางส่วนที่ใกล้เคียงกับการลงทุนในตราสารหนี้ เช่น เมื่อผลตอบแทนตราสารหนี้เพิ่มขึ้น ราคาตราสารหนี้จะลดลง ซึ่งก็เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นกับ REITs ได้เช่นกัน ดังนั้น หากนักลงทุนไม่มีเวลาเพียงพอในการติดตามข้อมูลข่าวสาร ควรลงทุนในกองทุนรวมที่มีนโยบายลงทุนใน REITs

สำหรับใครที่สนใจอยากจะลงทุนในกอง REITs แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร ลองมาทำความเข้าใจลักษณะพื้นฐาน ผลตอบแทน ความเสี่ยง นโยบายการลงทุน ตลอดจนวิธีการวิเคราะห์กอง REITs เพื่อตัดสินใจลงทุน สามารถเรียนรู้เพิ่มเติม ผ่าน e-Learning หลักสูตร “รอบรู้ลงทุน REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” ได้ฟรี!!! >> คลิกที่นี่

หมายเหตุ : บทความนี้เพื่อใช้สำหรับศึกษาเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาในการชี้นำการลงทุนแต่อย่างใด นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน