5 กองรีท น่าสนใจศึกษาเพื่อลงทุนรับเงินปันผลสูง

สำหรับนักลงทุนที่ลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลที่สูง (มากกว่า 6% ต่อปี) ค่อนข้างสม่ำเสมอ และจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาส ทำให้สามารถมีกระแสเงินสดที่คล่องตัว การเลือกจัดสรรเงินมาลงทุนในหุ้นกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า กองรีท (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยธีมการลงทุนนี้ ปัจจุบันในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีหุ้นในกลุ่มนี้ให้นักลงทุนได้เลือกลงทุนอยู่กว่า 60 ตัวด้วยกัน (ข้อมูล ณ วันที่ 2 ธันวาคม 2565)

ลักษณะของกองรีทและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

กองรีทและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น จะมีรายได้มาจากค่าเช่าของสินทรัพย์ที่กองเข้าลงทุน ซึ่งอาจจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถือได้ตลอดไปและไม่มีวันหมดอายุ เรียกว่า ฟรีโฮล (Freehold) หรือเป็นเจ้าของแบบมีระยะเวลากำหนดที่จะหมดอายุ หรือที่เรียกว่า สิทธิการเช่า หรือ ลีสโฮล (Leasehold) โดยอาจจะเป็นระยะเวลา 10 ปี 20 ปี หรือ 30 ปี ก็แล้วแต่สัญญาที่กองเข้าลงทุน ซึ่งก็จะเป็นช่วงระยะเวลาที่กองสามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการให้เช่าทรัพย์สินได้ และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาแห่งสิทธิการเช่า กองจะได้รับการต่อสัญญาสิทธิการเช่าใหม่อีกรอบหรือไม่นั้น ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาการเข้าลงทุน หรือขึ้นอยู่กับการเจรจากับเจ้าของสินทรัพย์ ถ้าไม่สามารถต่อสัญญาสิทธิการเช่าได้ กองก็จะต้องคืนทรัพย์สินทั้งหมดกับเจ้าของสินทรัพย์เมื่อครบกำหนดสัญญาลีสโฮล 

ดังนั้น ในเชิงของการพิจารณามูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV) ของกองรีทและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะมีมูลค่าตลอดไป และมีมูลค่าตามการประเมินมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ซึ่งอาจแปรเปลี่ยนไปตามกาลเวลาที่ผ่านไป ส่วนสิทธิการเช่า ระยะเวลาการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ ตามเวลา ซึ่งโอกาสในการเก็บค่าเช่าจะลดลงไปด้วยเช่นกัน มูลค่าสินทรัพย์สุทธิจึงค่อย ๆ ลดลงเมื่อใกล้หมดอายุและจะกลายเป็นศูนย์เมื่อหมดอายุสัญญา

โดยรายได้ของกองรีทและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น จะมาจากการให้เช่าสินทรัพย์ที่กองเข้าลงทุน เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว ที่เหลือจะเป็นกำไรสุทธิ โดยทั่วไปกองมักจะจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ซี่งเป็นสาเหตุที่ทำให้กองทุนกลุ่มนี้ มีอัตราเงินปันผล (Yield) ที่ค่อนข้างสูง เมื่อเปรียบเทียบกับหุ้นสามัญทั่วไป ซึ่งโดยเฉลี่ยจะจ่ายเงินปันผลในอัตรา 30% – 60% ของกำไรสุทธิ และจากสถิติของตลาดหลักทรัพย์ฯ อัตราเงินปันผล (Yield) โดยเฉลี่ยของหุ้นทั้งหมดในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือประมาณ 2% กว่า ๆ เท่านั้น

ในบทความนี้ ผมจะขอหยิบยกกองทุนบางตัวในกลุ่มกองรีทและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความน่าสนใจจากอัตราเงินปันผลที่สูงและมีคุณภาพของทรัพย์สินที่ดี ขณะเดียวกัน ราคากองทุนก็ได้มีการปรับลดลงมาจากก่อนหน้านี้ค่อนข้างมาก จน Downside หรือการปรับตัวลงมากไปกว่านี้ของราคาเริ่มมีโอกาสเป็นไปได้น้อย มาเป็นตัวอย่างเพื่อให้นักลงทุนสามารถใช้เป็นแนวทางและนำไปศึกษาต่อเพิ่มเติมประกอบการตัดสินใจในการลงทุน

5 กองรีท ที่น่าสนใจศึกษาเพื่อลงทุนรับเงินปันผลสูง

ด้วยสภาวะปัจจุบัน ที่เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มค่อย ๆ ฟื้นตัว หลังจากได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด-19 มานานกว่า 2 ปี สัญญาณการลงทุนจากต่างประเทศกำลังเริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้น และแนวโน้มการ work from home เริ่มจะลดน้อยลง ความคึกคักของธุรกิจต่าง ๆ เริ่มทยอยกลับมา ผู้คนเริ่มออกนอกบ้านมาใช้วิถีชีวิตตามปกติและจับจ่ายใช้สอยกันมากขึ้น ด้วยปัจจัยและข้อสังเกตต่าง ๆ เหล่านี้ ล้วนเป็นปัจจัยบวก เกื้อหนุนต่อผลการดำเนินงานของกองทุนในกลุ่มนี้ ดังนั้น ผมจึงเลือกกลุ่มประเภทสินทรัพย์ของกองรีทและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าสนใจและได้รับประโยชน์โดยตรง มาเป็นตัวอย่าง 2 กลุ่มด้วยกัน คือ

1. กลุ่มอาคารคลังสินค้าและอาคารโรงงานอุตสาหกรรม โดยตัวเลือกที่น่าสนใจของกลุ่มนี้ คือ WHART และ FTREIT
2. กลุ่มพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า โดยตัวเลือกที่น่าสนใจในกลุ่มนี้ คือ BOFFICE / TPRIME และ CPTGF

โดยมีข้อมูลปัจจัยพื้นฐานและคุณภาพของสินทรัพย์ของกองรีทและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เลือกมาเป็นตัวอย่าง 5 ตัว ดังนี้ (อ้างอิงข้อมูล ณ วันที่ 2 ธันวาคม 2565 จากเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย www.set.or.th)

• WHART
  • ราคาปัจจุบัน 10.20 บาทต่อหน่วย (ข้อมูล ณ วันที่ 2 ธันวาคม 2565)
  • มูลค่าตลาด 31,573 ล้านบาท มีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 ในหมวดอุตสาหกรรม จึงมีสภาพคล่องสูงและมีขนาดมูลค่าที่อยู่ในเกณฑ์ที่นักลงทุนสถาบันใหญ่สามารถลงทุนได้
  • P/BV = 0.94 เท่า
  • สัดส่วนประเภทสินทรัพย์ คลังสินค้าให้เช่า ต่อ โรงงานให้เช่า คือ 89% : 11%
  • สินทรัพย์ตั้งอยู่ในย่านถนนบางนา-ตราด 65% ภาคกลางและภาคเหนือ 22% เขตอุตสาหกรรม EEC 12% ภาคตะวันตก 1% ตามลำดับ
  • สัดส่วนของสัญญาถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) ต่อ สิทธิการเช่า (Leasehold) คือ 56% : 44% (อายุคงเหลือเฉลี่ย 26 ปี)
  • พื้นที่ภายใต้การบริหารรวมทั้งสิ้น 1.4 ล้านตารางเมตร
  • อัตราการมีผู้เช่า (Occupancy Rate) 90%
  • เงินปันผลจ่ายใน 4 ไตรมาสล่าสุด รวม 0.7583 บาทต่อหน่วย
  • คิดเป็นอัตราเงินปันผล (Yield) 7.43% ต่อปี
  • คำนวณ IRR (Internal Rate of Return) โดยตั้งสมมติฐานอายุ Freehold 50 ปี และ Leasehold 26 ปี เงินปันผลเพิ่มขึ้น 5% ทุก 5 ปี ได้ค่า IRR = 7.3675% ถือได้ว่าอยู่ในระดับที่มีความน่าสนใจ

• FTREIT 

• • ราคาปัจจุบัน 9.90 บาทต่อหน่วย (ข้อมูล ณ วันที่ 2 ธันวาคม 2565)
  • มูลค่าตลาด 30,327 ล้านบาท มีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 3 ของหมวดอุตสาหกรรม จึงมีสภาพคล่องสูงและมีขนาดมูลค่าที่อยู่ในเกณฑ์ที่นักลงทุนสถาบันใหญ่สามารถลงทุนได้
  • P/BV = 0.91 เท่า
  • สัดส่วนประเภทสินทรัพย์ คลังสินค้าให้เช่า ต่อ โรงงานให้เช่า คือ 57% : 43%
  • สินทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรม EEC 59% ภาคเหนือ 23% ภาคตะวันออก 18% ตามลำดับ
  • สัดส่วนของสัญญาถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) ต่อ สิทธิการเช่า (Leasehold) คือ 72% : 28% (อายุคงเหลือเฉลี่ย 22 ปี)
  • พื้นที่ภายใต้การบริหารรวมทั้งสิ้น 2.0 ล้านตารางเมตร
  • อัตราการมีผู้เช่า (Occupancy Rate) 85%
  • เงินปันผลจ่ายใน 4 ไตรมาสล่าสุด รวม 0.70 บาทต่อหน่วย
  • คิดเป็นอัตราเงินปันผล (Yield) 7.14% ต่อปี
  • คำนวณ IRR (Internal Rate of Return) โดยตั้งสมมติฐานอายุ Freehold 50 ปี และ Leasehold 22 ปี เงินปันผลเพิ่มขึ้น 5% ทุก 5 ปี ได้ค่า IRR = 7.14% ถือได้ว่าอยู่ในระดับที่มีความน่าสนใจ

• BOFFICE 
  • ราคาปัจจุบัน 7.85 บาทต่อหน่วย (ข้อมูล ณ วันที่ 2 ธันวาคม 2565)
  • มูลค่าตลาด 5,792 ล้านบาท ถือว่ามีขนาดกลางและมีสภาพคล่องปานกลาง
  • P/BV = 0.79 เท่า
  • สัญญาถือครองเป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) 100% ในอาคารสำนักงานเกรด A จำนวน 2 อาคาร
  • อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Mixed use commercial complex ศูนย์การค้าเอ็มควอเทียร์ ถนนสุขุมวิท อายุกรรมสิทธิ์เหลือ 22 ปี
  • อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค บางนา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของศูนย์การค้า Mixed use BITEC บางนา อายุกรรมสิทธิ์เหลือ 28 ปี
  • อยู่ในทำเลที่ดีมาก ติดสถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ และ สถานีรถไฟฟ้า BTS บางนา
  • อัตราการมีผู้เช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) เฉลี่ย 93%
  • เงินปันผลจ่ายใน 4 ไตรมาสล่าสุด รวม 0.6675 บาทต่อหน่วย
  • คิดเป็นอัตราเงินปันผล (Yield) 8.50% ต่อปี
  • คำนวณ IRR (Internal Rate of Return) โดยตั้งสมมติฐานอายุ Leasehold เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเหลือ 26 ปี เงินปันผลปรับเพิ่มขึ้น 5% ทุก 5 ปี ได้ค่า IRR = 7.5126% ถือได้ว่าอยู่ในระดับที่มีความน่าสนใจ

• TPRIME 
  • ราคาปัจจุบัน 8.25 บาทต่อหน่วย (ข้อมูล ณ วันที่ 2 ธันวาคม 2565)
  • มูลค่าตลาด 4,516 ล้านบาท มีขนาดกลางและมีสภาพคล่องปานกลาง
  • P/BV = 0.67 เท่า ถือว่ามีราคาค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับมูลค่ายุติธรรม
  • สัญญาถือครอง มีทั้งส่วนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) และส่วนที่เป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) ในอาคารสำนักงานเกรด A จำนวน 2 อาคาร ในทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ
  • อาคาร Exchange Tower เป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) ตั้งอยู่ที่สี่แยกอโศก ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีอโศก และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสุขุมวิท
  • อาคาร Mercury (เมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์) ตั้งอยู่บริเวณถนนเพลินจิต ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS ชิดลม เป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) อายุคงเหลือ 12 ปี
  • เงินปันผลจ่ายใน 4 ไตรมาสล่าสุด รวม 0.6267 บาทต่อหน่วย
  • คิดเป็นอัตราเงินปันผล (Yield) 7.60% ต่อปี
  • คำนวณ IRR (Internal Rate of Return) โดยตั้งสมมติฐานอายุ Freehold 50 ปี และอายุของ Leasehold เฉลี่ยเหลือ 12 ปี เงินปันผลปรับเพิ่มขึ้น 5% ทุก 5 ปี ได้ค่า IRR = 6.7808% ถือได้ว่าอยู่ในระดับที่มีความน่าสนใจ

• CPTGF 
  • ราคาปัจจุบัน 7.25 บาทต่อหน่วย (ข้อมูล ณ วันที่ 2 ธันวาคม 2565)
  • มูลค่าตลาด 7,010 ล้านบาท มีขนาดใหญ่ปานกลางและมีสภาพคล่องปานกลาง
  • P/BV = 0.79 เท่า
  • สัญญาถือครองเป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) ในอาคารสำนักงาน จำนวน 3 อาคาร โดยทั้ง 3 อาคารมีอายุกรรมสิทธิ์เหลือ 21 ปี
  • อาคาร ซี พี ทาวเวอร์ 1 (สีลม) พื้นที่สำนักงานและร้านค้าปลีก รวม 44,296 ตร.ม.
  • อาคาร ซี พี ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) พื้นที่สำนักงานและร้านค้าปลีก รวม 72,609 ตร.ม.
  • อาคาร ซี พี ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) พื้นที่สำนักงานและร้านค้าปลีก รวม 15,118 ตร.ม.
  • อยู่ในทำเลที่ดี ติดสถานีรถไฟฟ้า ทั้ง 3 อาคาร
  • เงินปันผลจ่ายใน 4 ไตรมาสล่าสุด รวม 0.665 บาทต่อหน่วย
  • คิดเป็นอัตราเงินปันผล (Yield) 9.17% ต่อปี
  • คำนวณ IRR (Internal Rate of Return) โดยตั้งสมมติฐานอายุ Leasehold เฉลี่ยเหลือ 21 ปี เงินปันผลปรับเพิ่มขึ้น 5% ทุก 5 ปี ได้ค่า IRR = 7.6299% ถือได้ว่าอยู่ในระดับที่มีความน่าสนใจ

กองทุนทั้ง 5 ตัวนี้ คงพอจะเป็นตัวอย่างและแนวทางในการศึกษาสำหรับนักลงทุนที่สนใจการลงทุนในธีมนี้ ซึ่งในกลุ่มนี้ ถ้านักลงทุนได้ลงมือศึกษาด้วยตัวเอง ก็อาจจะพบอีกหลายตัวที่ดีกว่าหรือน่าสนใจกว่าตัวอย่างที่นำมาเสนอก็เป็นได้ ขอให้มีความสุขกับการลงทุนครับ 

หมายเหตุ :  บทความนี้เป็นความคิดเห็นส่วนตัวของผู้เขียน เพื่อเป็นความรู้เบื้องต้นด้านการลงทุนให้กับผู้อ่านนำไปศึกษาเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน มิได้มีเจตนาในการชี้นำการลงทุนแต่อย่างใด

สำหรับนักลงทุนมือใหม่และผู้ที่สนใจ เรียนรู้ลักษณะพื้นฐาน ผลตอบแทน ความเสี่ยง นโยบายการลงทุนของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท (REIT) ตลอดจนวิธีการวิเคราะห์เพื่อตัดสินใจลงทุน สามารถเรียนรู้เพิ่มเติมผ่าน e-Learning หลักสูตร “รอบรู้ลงทุน REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” ได้ฟรี!!! >> คลิกที่นี่