สร้างรายได้ประจำ ด้วยกองทุนรวม Property Fund / REIT
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ตึกแถว เพื่อปล่อยเช่า เป็นการสร้างรายได้ประจำอีกวิธีหนึ่ง เพราะจะมีรายได้จาก “ค่าเช่า” เข้ามาสม่ำเสมอเป็นประจำทุกเดือน แต่ก็ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก และต้องใช้เวลาในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ ดูทำเลที่ตั้ง หาผู้เช่า บำรุงรักษา ตลอดจนต้องบริหารจัดการเอง
การลงทุนในกองทุนรวมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ Property Fund / REIT จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะไม่ต้องลงทุนทำธุรกิจเอง แต่สามารถสร้างรายได้ประจำได้ อีกทั้งมีมืออาชีพคอยดูแล
กองทุนรวม Property Fund / REIT คืออะไร? ทําไมถึงน่าลงทุน?
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมเงินทุนจากประชาชนด้วยการเสนอขายหน่วยลงทุนและนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร เป็นต้น โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาบริหารเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ต่อเนื่องสม่ำเสมอ มากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาและขายต่อ จึงเป็นทางเลือกของผู้ที่สนใจเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องไปลงทุนทำธุรกิจเอง ซึ่งต้องใช้เงินจำนวนมากและยังมีความยุ่งยากในการบริหารจัดการอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม เพื่อความยืดหยุ่นในการจัดการลงทุน และเพื่อความเป็นสากลมากขึ้น สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จึงได้ปรับกฎเกณฑ์และให้ออกเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) แทน ซึ่งคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่แตกต่างกันในเรื่องของกฎเกณฑ์และข้อกำหนดต่าง ๆ ดังนั้น ในปัจจุบันจึงไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กองใหม่เปิดเพิ่มอีกแล้ว ซึ่งทั้ง 2 กองทุนนี้ เหมาะกับคนที่ต้องการสร้างรายได้ประจำอย่างสม่ำเสมอ และสามารถรับความเสี่ยงได้ปานกลาง-สูง
ปัจจัยที่ใช้พิจารณาเลือกกองทุนรวม Property Fund / REIT
1. อสังหาริมทรัพย์ที่ Property Fund / REIT เข้าลงทุน
พิจารณาจากทรัพย์สินที่กองทุนเข้าไปลงทุน ว่าอยู่ในประเภทธุรกิจใด เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน คลังสินค้า หรือศูนย์การค้า เป็นต้น เพราะทรัพย์สินแต่ละประเภทจะให้ผลตอบแทนแตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นทรัพย์สินในประเภทธุรกิจคลังสินค้าจะมีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาต่อเนื่องสม่ำเสมอ แต่อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าอาจจะไม่ได้สูงมากนัก ขณะที่ทรัพย์สินในประเภทธุรกิจโรงแรม จะมีฤดูกาลเข้ามาเกี่ยวข้อง High Season / Low Season ทำให้ธุรกิจประเภทนี้มีรายได้ไม่แน่นอน มีทั้งขึ้นและลง ส่วนทรัพย์สินในประเภทธุรกิจศูนย์การค้า จะมีลักษณะที่สามารถขึ้นค่าเช่าได้เรื่อย ๆ ถ้าผู้เช่าขายสินค้าได้ ดังนั้น ประเภทธุรกิจจึงสำคัญมาก นักลงทุนต้องรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินที่กองทุนเข้าไปลงทุนอยู่ในธุรกิจประเภทใด
นอกจากนี้ยังต้องรู้รายละเอียดต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นอีกด้วย เช่น ทำเลที่ตั้ง ซึ่งถือว่าสำคัญที่สุด เพราะถ้าทำเลที่ตั้งดี ทำธุรกิจอะไรก็สะดวก ต่อมาต้องรู้อายุของอาคาร สร้างเมื่อใด จะถึงเวลาซ่อมใหญ่แล้วหรือยัง และมีค่าบำรุงรักษาเยอะหรือไม่ อีกทั้งต้องทราบสัญญาที่ทำกับผู้เช่าด้วยว่าเป็นอย่างไร มีอะไรผิดปกติหรือไม่ รวมถึงการประกันภัย ต้องรู้ว่าตัวอาคารมีการทำประกันภัยที่ถูกต้องตามมาตรฐานหรือไม่ โดยวงเงินประกันภัยที่ทำจะต้องเพียงพอและครอบคลุมในกรณีที่ธุรกิจต้องหยุดชะงัก หรือในกรณีที่จะต้องสร้างอาคารหลังนั้นขึ้นมาใหม่
2. รูปแบบการลงทุน
กองทุนนั้นลงทุนในทรัพย์สินรูปแบบใด กล่าวคือ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) ไม่มีกำหนดอายุ สามารถลงทุนได้ตลอดไปตราบเท่าที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์อยู่ หรือลงทุนในรูปแบบสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) คือ เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า โดยทรัพย์สินจะอยู่ในรูปแบบใดนั้นไม่สำคัญ สิ่งสำคัญอยู่ที่ว่าทรัพย์สินนั้นสามารถก่อให้เกิดรายได้ให้กับนักลงทุนเท่าใด สร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงไหน
3. โครงสร้างเงินทุน
กองทุนนั้นมีโครงสร้างการกู้ยืมเป็นอย่างไร มีขนาดและสัดส่วนการกู้ยืมเท่าใด รูปแบบทรัพย์สินที่กองทุนถืออยู่เป็นอย่างไร เป็นแบบเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า และสามารถก่อให้เกิดรายได้ที่สามารถใช้คืนหนี้ได้ภายในกี่ปี เช่น กองทุนมีสิทธิการเช่า 30 ปี และมีหนี้ระยะยาวที่สามารถใช้คืนได้ภายใน 13 ปี แบบนี้ถือว่าใช้ได้ เพราะทรัพย์สินไม่ควรหมดอายุแล้วยังมีหนี้อยู่ รวมถึงต้องทราบค่าใช้จ่ายที่เป็นดอกเบี้ยเงินกู้ และเงื่อนไขการชำระคืนเงินต้นด้วยเช่นกันว่าเป็นอย่างไร
4. อัตราผลตอบแทน
พิจารณาอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและโอกาสการเติบโตของประโยชน์ตอบแทน โดยนักลงทุนต้องดูตัวเลขที่เรียกว่า อัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return : IRR) โดยให้คำนวณเสมือนกับว่านักลงทุนไปลงทุนในโครงการใดโครงการหนึ่ง แล้วดูว่าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่นักลงทุนจะได้รับจากการลงทุนตลอดอายุโครงการนั้นคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ นั่นคือ IRR แต่ถ้านักลงทุนอยากจะดูผลตอบแทนระยะสั้น ต้องดูที่ผลตอบแทนการลงทุน (Yield) ว่าใน 1 ปีข้างหน้า ผลตอบแทนการลงทุนจะประมาณเท่าใด และจะได้เงินปันผลประมาณไหน
5. ผู้บริหาร Property Fund / REIT
ผู้บริหารกองทุนเป็นใคร ที่ผ่านมามีผลงานการบริหารงานเป็นอย่างไร และพฤติกรรมโปร่งใสหรือไม่ เป็นต้น
สำหรับใครที่สนใจลงทุนในกองทุนรวม Property Fund / REIT และอยากเรียนรู้เรื่องผลตอบแทน ความเสี่ยง นโยบายการลงทุน และวิธีการวิเคราะห์เพื่อตัดสินใจเลือกลงทุน สามารถเรียนรู้เพิ่มเติมได้ ผ่าน e-Learning หลักสูตร “รอบรู้ลงทุน REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” ได้ฟรี!!! >> คลิกที่นี่
หมายเหตุ: บทความนี้เรียบเรียงเนื้อหาจาก e-Learning หลักสูตร “รอบรู้ลงทุน REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” โดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้สำหรับศึกษาเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาในการชี้นำการลงทุนแต่อย่างใด นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน