หุ้นกลุ่มอสังหา ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป

ในช่วงวิกฤติ COVID-19 จะเห็นความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ออกแคมเปญ จัดโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นยอดขายและเพิ่มสภาพคล่อง ขณะเดียวกันในช่วงปีที่ผ่านมาต่างปรับกลยุทธ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสดและการบันทึกรายได้ เช่น ชะลอการซื้อที่ดิน ชะลอการเปิดโครงการใหม่ และระบายสต๊อกโครงการเก่า  

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ในปี 2564 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับแรงกดดันจากการระบาดระลอก 3 ของ COVID-19 แต่เนื่องจากไม่มีการประกาศล็อกดาวน์อย่างเต็มรูปแบบ ประกอบกับการฉีดวัคซีนเริ่มขยายวงกว้างมากยิ่งขึ้น และเป้าหมายในการเปิดรับนักท่องเที่ยวในครึ่งปีหลัง ทำให้ธุรกิจนี้มีโอกาสฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน

สังเกตจากผู้ประกอบการทยอยกลับมาเปิดโครงการที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาดเพื่อเพิ่มยอดขายและเร่งสะสม Backlog (ยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์) สู่การรับรู้รายได้ในอนาคต

“จากการรวบรวมข้อมูลของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 17 บริษัท พบว่ามีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 มากถึง 222 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 3.18 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 71% จากปี 2563 และเติบโตเป็นครั้งแรกในรอบ 2 ปี” นวลพรรณ น้อยรัชชุกร นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านตลาดทุน บล.เอเซีย พลัส กล่าว

หากพิจารณาแผนการเปิดโครงการใหม่ตามประเภทผลิตภัณฑ์ พบว่าประเภทแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์) เป็นกลุ่มที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการขยายพอร์ตลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มีความต้องการที่แท้จริงและเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีรอบธุรกิจสั้น ทำให้การรับรู้รายได้ใช้เวลาไม่มาก และมีความเสี่ยงในการพัฒนาต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียม “ประเมินว่าในปีนี้ ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการแนวราบราว 162 โครงการ ด้วยมูลค่าราว 1.8 แสนล้านบาท ที่เหลืออีกราว 60 โครงการจะเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ มูลค่า 1.38 แสนล้านบาท” นวลพรรณ เล่า

สอดคล้องกับรัฐศักดิ์ พิริยะอนนท์ ผู้ช่วยอำนวยการ สายงานวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กรุงศรี กล่าวว่า ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มาจากผลประกอบการที่แข็งแกร่งของโครงการแนวราบท่ามกลางความนิยมของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไปหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากขึ้นหลังการระบาดของ COVID-19 และฐานกำไรที่ต่ำจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำกว่าระดับปกติ เนื่องจากกลยุทธ์ขายลดราคาในปีที่ผ่านมา แต่โปรโมชั่นด้านราคาในปีนี้จะเริ่มไม่มีทำให้กำไรฟื้นตัวขึ้น ที่สำคัญผู้ประกอบการมีการจัดการกับผลกระทบของการระบาดระลอก 3 ได้ดีขึ้นอีกด้วย   

3 ปัจจัย วิเคราะห์การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในหุ้นต่างต้องการผลตอบแทนและต้องการเห็นราคาหุ้นปรับขึ้น ซึ่งการที่ราคาหุ้นจะปรับขึ้นได้ ก็มาจากการเติบโตของธุรกิจเป็นหลัก ดังนั้น ปัจจัยที่นักลงทุนต้องวิเคราะห์ ก็คือ ปัจจัยการเติบโต โดยปัจจัยที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้

ยอด Backlog เป็นตัวบ่งบอกรายได้ในอนาคตของบริษัทว่าจะมีรายได้เข้ามาเท่าไหร่ บริษัทที่มี Backlog สูง หมายถึง มีโอกาสรับรู้รายได้มากตามไปด้วย แต่ก็มีโอกาสที่ Backlog จะไม่กลายเป็นรายได้ หากลูกค้าที่จองซื้อที่อยู่อาศัยเอาไว้ ทิ้งเงินจอง

เมื่อยอด Backlog ปรับลดลง หมายความว่าจำนวนที่อยู่อาศัยในสต๊อกของบริษัทจะมากขึ้น เมื่อของเก่าขายไม่ได้ แต่ของใหม่มีเข้ามาเพิ่ม สต๊อกก็ต้องสูงขึ้นเป็นธรรมชาติ เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ ทำให้หลายบริษัทเริ่มเปิดตัวโครงการในอัตราเร่งที่น้อยลง แต่โดยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมามีแนวโน้มเติบโต สังเกตได้จากเริ่มเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ของแต่ละบริษัทมากขึ้น

ส่วนหนึ่งที่เกิดการเปลี่ยนแปลงในอดีต เพราะธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการปรับนโยบาย LTV (Loan to Value) ให้เข้มงวดขึ้นเพื่อลดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดย LTV คือ อัตราการปล่อยสินเชื่อเมื่อเทียบกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีการขอสินเชื่อ เช่น ถ้าบ้านราคา 3 ล้านบาท และมีนโยบาย LTV 80% นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อบ้านจะขอกู้ได้ 2.4 ล้านบาท (80% x 3 ล้าน) ส่วนที่เหลืออีก 20% ของราคาบ้าน คือ 6 แสนบาท ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์เอง เป็นต้น ซึ่งมาตรการนี้ ส่งผลให้จากเดิมผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สอง สามารถขอกู้ได้ 90% ของราคาบ้าน เมื่อนโยบาย LTV ออกมา จึงขอกู้ได้เพียง 80% ของราคาบ้าน

นโยบาย LTV ส่งผลกระทบกับอุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียม เพราะผู้ซื้ออาจซื้อห้องชุดที่ 2 หรือมากกว่านั้นเพื่อนำมาเก็งกำไร ทำให้กำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมปรับลดลงและส่งผลต่อ Backlog ทันที

จะเห็นว่าแต่ละปัจจัยได้ส่งผลกระทบเป็นโดมิโน่ ถ้า Backlog น้อยลง สต๊อกสินค้ามากขึ้น ทำให้บริษัทชะลอการเปิดตัวโครงการ หรือมาตรการต่าง ๆ ไม่เอื้ออำนวย ทำให้แนวโน้มการเติบโตลดลง ราคาหุ้นก็ลดลงตามไปด้วย

ตรงกันข้าม ถ้า Backlog อยู่ในระดับสูง สต๊อกสินค้าน้อย บริษัทเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ มาตรการต่าง ๆ เอื้ออำนวยต่อการดำเนินธุรกิจ ทำให้แนวโน้มการเติบโตสดใส ราคาหุ้นก็ปรับสูงขึ้น

สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย

คาดการณ์ผลประกอบการ

ถึงแม้ว่าปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีในการกลับมาเติบโตอีกครั้ง “ผลการดำเนินงานของหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (หรือเรียกว่า กลุ่มที่อยู่อาศัย) ในปี 2564 จะฟื้นตัวเล็กน้อย โดยคาดว่ารายได้โดยรวมจะเพิ่มขึ้นราว 2% จากปี 2563 โดย Backlog จะเป็นตัวช่วยที่ดีในการสนับสนุนการเพิ่มขึ้นของรายได้ และอัตรากำไรขั้นต้นจะฟื้นตัวได้ 1% จากปี 2563 ส่วนกำไรสุทธิคาดว่าจะเติบโต 4% จากปี 2563 โดยความต้องการในตลาดระดับบนและกลางจะยังคงแข็งแกร่ง” เติมพร ตันติวิวัฒน์ นักวิเคราะห์การลงทุนปัจจัยพื้นฐาน ด้านหลักทรัพย์ บล.ไทยพาณิชย์ ประเมิน

สอดคล้องกับนวลพรรณ ประเมินว่าประสิทธิภาพการทำกำไรของหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะมีแนวโน้มดีขึ้นจากปีที่แล้ว ขณะเดียวกันจากการที่ผู้ประกอบการสามารถรับมือสถานการณ์ในช่วง COVID-19 ได้ดีขึ้นเรื่อย ๆ ประกอบกับการเน้นผลิตภัณฑ์แนวราบบวกกับแผนการควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายอย่างเข้มงวด และควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง ทำให้กำไรขั้นต้นในปี 2564 นี้ จะดีขึ้นกว่าปี 2563 อย่างชัดเจน

“ก่อนตัดสินใจลงทุนหุ้นกลุ่มนี้ ต้องพิจารณาถึงทิศทางผลประกอบการรายไตรมาสที่จะปรับตัวดีขึ้นตามการเปิดตัวโครงการใหม่และการโอนกรรมสิทธิ์ใหม่ รวมถึงความหวังการเปิดประเทศ และใช้หลักการเลือกหุ้นเป็นรายตัว เน้นหุ้นที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง Backlog สูง และจ่ายเงินปันผลในระดับที่ดี” นวลพรรณ กล่าวทิ้งท้าย

สำหรับผู้ที่สนใจ เรียนรู้เทคนิคและวิธีการคัดกรองหุ้นด้วยตนเองผ่านโปรแกรม SETSMART พร้อมเจาะลึกลักษณะของธุรกิจในแต่ละอุตสาหกรรม และปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการวิเคราะห์หุ้นในอุตสาหกรรมนั้น ๆ เพื่อตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจ สามารถเรียนรู้เพิ่มเติมผ่าน e-Learning หลักสูตร “Stock Screening & Sector Analysis” ได้ฟรี!!! >> คลิกที่นี่

หมายเหตุ : บทความนี้เพื่อใช้สำหรับศึกษาเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาในการชี้นำการลงทุนแต่อย่างใด นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน